吉野喜博 今回は損得勘定の話で恐縮ですが、「相続で損をする不動産とは？」というテーマです。
日本では相続財産の中で不動産の占める割合は高く、約40％に達すると言われています。
多くの場合、不動産は路線価方式や貸家建付地評価、貸家評価を用いることで、時価よりも相続税評価額が低くなり、相続税の負担が軽減されます。
例えば、相続税評価額が時価の何％程度になるかを見てみると、
・土地の場合：60～80％程度
・マンションの場合：30～50％程度
このように、通常の不動産は時価より相続税評価額が低くなるため、相続税を節約できることが一般的です。
しかし、不動産によっては時価よりも相続税評価額が高くなり、相続時に相続税が割高になり損をすることがあります。
これが「相続で損をする不動産」です。
相続で損をすることが多い不動産の種類
以下のような特性を持つ不動産は、相続税評価額が時価を上回ることが多く、相続時に損をすることが多い不動産といえます。
・無道路地、再建築不可地、底地（貸地）：相続税評価額が時価の約200％
・借地権、崖地、傾斜地：時価の約150％
・不整形地：時価の約120％
（※．％は推定であり個別の物件により異なります）
これらの不動産を相続すると、通常の不動産に比べて相続税評価額が高くなり、結果として相続税が割高になるため注意が必要です。
相続で損をしないための対策
時価よりも相続税評価額が高い不動産を所有している場合、以下の対策を検討することで、相続税の負担を軽減できる可能性があります。
1．不動産鑑定評価を利用する
通常の路線価方式ではなく、不動産鑑定士による「不動産鑑定評価」を活用すると、より実勢価格（時価）に近い評価額を用いることができます。
これにより評価額を引き下げ、相続税の負担を軽減することが可能です。
2．不動産を売却し、実際の売買価格で評価する
相続後に不動産を売却することで、相続税評価に実際の売買価格を反映させることができます。
時価よりも相続税評価額が高い場合は、この方法の選択肢もあります。
3．早めに資産を組み替える
将来的な相続税負担を軽減するためには、時価よりも相続税評価額が高くなりやすい不動産を早めに処分し、相続税評価額が低く収益性もある優良資産に買い換えることが有効です。
まとめ
相続財産に占める不動産の割合が高い日本において、相続税評価額が時価よりも高い不動産は、相続税負担を増やす要因となります。
特に無道路地（建築基準法上の道路に接していない土地を含む）、再建築不可地、底地、借地権、崖地、傾斜地、不整形地といった特性を持つ不動産には注意が必要です。
損をしないためには、早めに資産を組み替えたり、不動産鑑定評価を活用することが重要です。
不動産の相続対策は、早めに行うことで将来の負担を大きく減らせる可能性があります。
気になる方は、ぜひ専門家に相談し、最適な対策を講じましょう。
所沢相続サポートセンターでは、不動産の相続対策についてのご相談もお受けしています。
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