吉野喜博 遺産分割や遺留分の計算をする時に、遺産の中に土地がある場合、どの土地価格を使えばいいのか悩まれる人もいらっしゃるのではないでしょうか？
土地は一物五価
普通の商品であれば一つの商品には一つの価格しか付いていませんが、土地は一物五価と言って利用目的の違いで色々な価格が有ります。
①「実勢価格」：実際の売買取引時に成立する市場価格。約110％～
②「公示価格」：全国の標準値の価格。土地取引の指標となる。100％
③「基準地価格」：都道府県の基準値の価格。公示価格を補完する役割。100％
④「相続税評価額」（相続税路線価）：相続税・贈与税計算の際の評価額に用いられる。80％相当額
⑤「固定資産評価額」：固定資産税、不動産取得税、登録免許税の算定の基準として用いられる。70％相当額
※パーセンテージは公示価格を100％とした場合の価格割合
このように5種類の価格が有るので、どの価格を使えばいいのか悩みますよね。
遺産分割する時の原則は時価(実勢価格）
遺産分割や遺留分は民法の中の話なので、原則的に時価（＝実勢価格）を使います。
時価（＝実勢価格）が原則ということを覚えておきたいですね。
しかし実勢価格を正確に把握するには、その土地を実際に売却してみなければ分かりません。
売却しない段階で実勢価格を正確に把握することは大変困難です。
実勢価格は、一般の市場で売買され成立している価格ですが、取引事例をみても土地は同じ物が一つとして無く、場所も違い、取引した時期も違い、売り急ぎ・買い急ぎも有るので、自分の土地がいくらで売却できるのかは実際売ってみなければ分かりません。
実勢価格を把握するため、不動産鑑定士に依頼して不動産鑑定評価を使うことも有ります。
国家資格を持った不動産鑑定士が色々な指標を用いて時価に近い価格を算出します。
そのため信頼性が高い価格が導き出されます。
しかし、不動産鑑定価格もある一定幅のストライクゾーンが有り、不動産鑑定士の考えでストライクゾーンの上で評価するか下で評価するかで価格が幾分違ってきます。
それと、不動産鑑定評価を使う場合は不動産鑑定士への報酬が必要になります。
公示価格や標準地価格は、不動産鑑定士が算出し、国土交通省や都道府県が発表している価格なので信頼性が有り実勢価格に近い価格ですが、評価地点が少ないため、自分の土地の前に評価地点が有ることは殆ど稀です。
たまたま評価地点が自分の土地の前に有ったとしても、土地の形状・大きさ・道路付け・高低差・方位等によって公示価格や標準地価格とは違ってきます。
このように売却しない段階で実勢価格を把握するのは大変難しいため、便宜的に相続税路線価や固定資産税評価額を使っている方も大勢いらっしゃると思います。
相続税路線価は相続税法の中での価格ですし、固定資産税評価額は固定資産税等の中での価格なので、民法でいう時価ではありません。
しかし、民法では当事者が合意すればどういう形にする事も可能なので、相続人全員が合意すれば相続税路線価や固定資産税評価額を使うことも可能です。
相続税路線価や固定資産税路線価は、殆どの宅地の前面道路に価格が付いているので、宅地の評価としては分かり易く簡単です。
相続税路線価を０.８で割り戻して公示価格相当の価格を出すこともできます。
実勢価格のように曖昧なところも有りません。
従って、多くの人が便宜上、相続税路線価を使うのでしょう。
しかし、遺産分割では原則、時価＝実勢価格を使うという事は覚えておきたいです。
土地を売却しない段階で、どうしても実勢価格を知りたい場合は、実勢価格に最も近い不動産鑑定評価額を使うことになると思います。