吉野喜博 土地持ちの方ほど要注意！相続財産の大半は「土地」
相続税を多く納める方の中には、多くの土地を所有している方が少なくありません。
実際に相続財産の半分以上が土地というケースもよく見られます。
ところが、この「土地の評価」をしっかり行わないまま申告してしまうと、本来よりも高額な相続税を支払ってしまうことになりかねません。
実は、土地の評価は工夫次第で大幅に圧縮することが可能です。
横浜市にお住まいの方のケース
現在、私が相続対策のサポートをさせて頂いている横浜市にお住まいの方の土地の利用状況は、土地面積が2,000㎡位あり、3ｍ前後の南道路に面して自宅があり、自宅横の通路を通って北側にアパートをお持ちです。
試しに、この敷地に色々な評価減の方法を適用することによりどのくらい評価額が下がるのかやってみました。
そうしたら、敷地面積に路線価を掛けた相続税評価額の半分以下になりました。
但し、私は税理士ではないので、公図を用いてあくまで概算として算出してみた評価額です。（念のため付け加えておきます）
実際に相続が発生した場合は、当然ですが税理士に依頼して評価・申告する必要があります。
評価を減額する方法は幾つか有りますが、地積規模の大きな宅地の評価減と不整形地の評価減は今回初めてやってみました。
特に、アパート敷地は土地形態が旗竿敷地となるので、旗竿敷地は不整形地の評価減が大きくなります。
評価のポイントは「土地の形と使い方」
土地にはそれぞれ個性があります。たとえば、以下のような土地には評価減の余地がある場合が多いです。
● 地積規模の大きい土地：広すぎる土地は、需要が限られ、土地の中に道路を入れないと分譲宅地として使えないため、評価を下げられる可能性があります。
● 奥行きが長すぎる土地や間口が狭い土地：使い勝手が悪いため、減額評価の対象になります。
● 不整形地：形がいびつな土地も、通常の整形地より評価が下がる可能性があります。
● ４ｍ未満の道路に接している土地：道路セットバック部分が評価減の対象になります。
また、土地の利用状況によっても評価が大きく変わります。
● 自宅敷地は、「小規模宅地等の特例」が使えれば、330㎡まで80%の評価減が可能です。
● 賃貸アパートの敷地は、「貸家建付地」として評価減が適用されます。
これらの評価減をうまく組み合わせることで、土地の評価額が元の半分以下になることもあります。
評価を見直すだけで相続税が”激減”
仮に、もともとの土地評価額が２億円だとしても、評価減によって１億円以下になることができれば、相続税は何千万円単位で減額される可能性があります。
これは決して特殊な話ではなく、評価方法の工夫と制度の活用によって誰でも実現できる節税です。
相続税は「正しく評価する」ことが最大の節税対策。
特に土地を多く所有されている方は、ぜひ一度プロによる評価の見直しをしてみてください。
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